מכר של “זכות במקרקעין” המצויה בישראל כאשר אין מדובר על מכר הנעשה ע”י קבלן או “עוסק במקרקעין” , בד”כ, יחויב במס בהתאם להוראות המצויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי“). האם זה סוף פסוק ? ממש לא !

ישנן עסקאות מקרקעין אשר אכן נכנסות לתחולת חוק המיסוי אבל לא רק, למה הכוונה ?

הכוונה לאותן עסקאות שלמרות שהינן במישור ההוני, ולכן מחויבות לפי חוק המיסוי, יחול לגביהן גם חוק מס ערך מוסף, תשל”ו-1975 (להלן: “חוק מע”מ“).

כאשר הצדדים לעסקת המכר מתייחסים לסוגיית המע”מ בחוזה המכר, אין בעיה. ואולם, מה קורה במקרה בו הצדדים לא הביאו לידי ביטוי את סוגיית המע”מ בהסכם המכר ? אז אם אין חבות במע”מ, הצדדים לא ידעו כלל שהיתה עלולה להיווצר בעיה, אך ישנם מקרים בהם הצדדים לחוזה המכר לא נתנו דעתם להיבטי מע”מ ו- “לפתע” מתברר כי חלה חבות במע”מ !

זהו בדיוק המקרה שהגיע להכרעתה של כבוד השופטת רחל ברקאי מבית המשפט המחוזי בת”א בהמרצת פתיחה שהוגשה ע”י חב’ איזי טופ פתרונות טכנולוגיים לסביבה בע”מ ואח’ נ’ הממונה האזורי מע”מ ת”א מרכז (ה”פ 38376-12-18, נפסק ב- 16/6/19) (להלן: “פרשת איזי טופ“). למותר לציין, כי מקרה זה היה יכול להימנע אם הדברים היו עולים בעת הליך המשא ומתן והיו מקבלים ביטוים בחוזה המכר.

העובדות

  1. במהלך שנת 2015 הגב’ מזל פנחסי (להלן: “המוכרת“) התקשרה עם חב’ איזי טופ (להלן: “החברה” או “הרוכשת“) בהסכם מכר ובו נקבע כי תמורת המקרקעין תשלם החברה סך של – 2.3 מ’ ש”ח, התשלום אכן הועבר במלואו ובמועדו.
  2. לאחר תשלום מלוא התמורה התגלה סכסוך לגבי חבותה של המוכרת להוציא לחברה חשבונית מס כהגדרתה בחוק מע”מ.
  3. הרוכשת טוענת למעשה כי התמורה ששולמה כוללת גם 17% מע”מ. בצורה זו היא תוכל לקזז את מע”מ התשומות ובכך להקטין את עלות המקרקעין שנרכשו.
  4. לאחר שנתיים ממועד החתימה על הסכם המכר פנתה הרוכשת למנהל מע”מ כדי שיורה למוכרת להוציא חשבונית מס בגין מכירת המקרקעין וזאת כיוון שלטענתה המוכרת היא “עוסקת” כהגדרתה בחוק מע”מ.
  5. המוכרת מצידה פנתה למנהל מע”מ שיקבע שהיא אינה חייבת בהוצאת חשבונית מס, וביקשה שיורה לחברה להוציא חשבונית עצמית, לפי תקנה 6ב’ לתקנות מע”מ, התשל”ו-1976 (להלן: “תקנות מע”מ“).

הסוגיה שבמחלוקת

מנהל מע”מ ביקש לסלק על הסף את התובענה וזאת מטעמי העדר יריבות, העדר סמכות עניינית, אי התאמת בירור המחלוקת בהליך המרצת פתיחה  ו- מטעמי סודיות.

ניתוח הסוגיה שבמחלוקת

  1. הרוכשת טוענת כי המוכרת הינה “עוסק” לענין חוק מע”מ ולכן עליה לשאת בתשלום המע”מ מתוך סכום התמורה, מצד שני – המוכרת טוענת כי היא כלל אינה “עוסק” ולכן הרוכשת אמורה לדווח למע”מ בהתאם לתקנה 6ב’ לתקנות מע”מ אשר מסדירה הענין באופן הבא: 

“6ב. (א)   במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו  עוסק, מלכ”ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס.

(ב)   החייב בתשלום המס לפי תקנת משנה (א) –

(1)   אם הוא עוסק, יוציא במקום המוכר חשבונית ערוכה על שמו הוא, וידווח על המכירה בדו”ח שעליו להגיש לפי תקנה 23 בשל עסקאותיו;”

  1. למעשה, המקרה הנדון מהווה מחלוקת עובדתית-משפטית לגבי השאלה האם המוכרת הינה “עוסק”. אך מחלוקת זו היא הסוואה למחלוקת העיקרית – מדובר בסכסוך מסחרי שהתגלה בין הצדדים לעסקה, כאשר לגבי סוגיית המע”מ החוזה שותק.
  2. לאחר שהצדדים לא נתנו דעתם לגבי סוגיית המע”מ הרוכשת מבקשת לכפות על מנהל מע”מ להכריע בסוגיה ולחייב את המוכרת להוציא חשבונית מס.
  3. ברור כי למנהל מע”מ הסמכות לקבוע מי “עוסק” ואולם יש לו גם את שיקול הדעת כיצד להפעיל סמכותו, כיצד לנהל עבודתו, ואין מקום שצד לעסקה יחייב את מע”מ לערוך בקורת לצד אחר.
  4. לאור זאת, אין כל בסיס לדרישה של הרוכשת שבית המשפט יחליף את מנהל מע”מ ויורה לו לערוך ביקורת לגבי סיווגה של המוכרת.
  5. יש להבהיר, כי הקשר שבין מנהל מע”מ לבין החייב במס לא אמור לשמש “כלי ניגוח” בידי צד אחר שיש לו אינטרס.

נפסק

  1. אין כל יריבות בין הרוכשת לבין מע”מ.
  2. אין מקום לתת יד לכך שהרוכשת תחייב את מנהל מע”מ לבדוק סיווגה של המוכרת כ”עוסק”.
  3. אין לאפשר לרוכשת לדרוש ממנהל מע”מ שיפנה למוכרת לקבלת המע”מ.

סיכום, ניתוח ויישום

  1. בעת ביצוע עסקה (כל עסקה) יש לברר מי הצדדים לה – האם “עוסק” לענין חוק מע”מ.
  2. לברר, עד כמה שניתן, האם העסקה היא במישור הפרטי או העסקי (משפיע על חבות המע”מ).
  3. יש לקבוע בחוזה התייחסות לסוגיית תשלום המע”מ – האם כלול בתמורה, על מי חלה החובה להעביר המע”מ למנהל מע”מ וכו’.
  4. מנהל מע”מ אינו צד לסכסוך עסקי בהקשר לחבות הנפקת החשבונית או העברת המע”מ.
  5. כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים את העסקאות, עלינו לסקור בפני הלקוחות את כל האפשרויות, כדי שהם יוכלו לקבל החלטות מושכלות.

* אין לראות באמור במאמר זה כהמלצה לפעול כאמור בו, ובכל מקרה מומלץ כי לפני עשיית פעולה יש להיוועץ ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מיסים.